Снижение ключевой ставки в России на 6,5 процентных пунктов не дало ожидаемого эффекта на рынке жилищного строительства. В частности, с начала 2026 года наблюдается резкое сокращение новых проектов, что ставит под сомнение эффективность изменений в экономической политике.
- Ключевая ставка снижена на 6,5 п.п.
- Вывод новых проектов сократился на 40% по сравнению с прошлым годом.
- В апреле 2026 года в Санкт-Петербурге зафиксирован только один новый проект.
Экономика строительства и проектное финансирование
С 2019 года в России при заключении договоров по 214-ФЗ застройщики не получают деньги напрямую от покупателей, а используют эскроу-счета в банках, где средства находятся до завершения строительства. Застройщики финансируют проекты через кредиты, процентные ставки по которым привязаны к ключевой ставке.
Для проектного финансирования процентная ставка формируется динамически. При высоком уровне накоплений на эскроу-счетах ставку можно снизить до 1-4%. Однако в случае низкого покрытия эта ставка возрастает, что делает её чувствительной к изменениям ключевой ставки.
Проблемы и задержки снижения ставок
Невзирая на снижение ключевой ставки, ставки по проектному финансированию снизились лишь на 3-5 п.п., что обуславливает уменьшение затрат на обслуживание долга на 20-35%. Однако этот эффект не наблюдается немедленно и растягивается во времени.
Ситуация на рынке также усложняется недостаточной маржинальностью многих проектов, что сдерживает банки от снижения риск-премий. Кроме того, высокая доля сделок через рассрочки увеличивает кредитные риски, что также негативно сказывается на снижении процентных ставок.
| Условия проекта | Ключевая ставка (2025) | Ключевая ставка (2026) | Экономия на обслуживании долга |
|---|---|---|---|
| Низкое покрытие (30%) | 21% | 14.5% | 40-45 млн рублей в год |
| Высокое покрытие (80-90%) | Не влияет | Не влияет | 1-4% годовых |
В результате, за первые месяцы 2026 года застройщики значительно сократили количество новых проектов. Если в начале 2025 года было предложено 20,7 тыс. квартир, то в текущем году число новых предложений составило лишь 11,6 тыс. квартир.
Эксперты предполагают, что такая ситуация может привести к дефициту новых качественных предложений на рынке, если тренд сохранится в течение нескольких кварталов. При этом девелоперы сталкиваются с необходимостью учитывать множество факторов, включая социальные обязательства и требования к инфраструктуре, что усложняет старт новых проектов.
Таким образом, хотя снижение ключевой ставки и улучшает финансовые модели, оно не является единственным фактором, способствующим активизации рынка. Девелоперы ждут более стабильных условий и предсказуемого спроса для начала новых проектов.